प्रॉपर्टी खरेदी करताना घ्यायची काळजी आणि आवश्यक कागदपत्रे: एक संपूर्ण मार्गदर्शक
 |
| मालमत्ता खरेदी करताना - ७ कायदेशीर दस्तऐवज नक्की तपासा |
महाराष्ट्रामध्ये प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करणे हा एक मोठा आर्थिक निर्णय आहे. तुम्ही मुंबईत फ्लॅट, पुण्यात प्लॉट किंवा ग्रामीण भागात शेतजमीन खरेदी करत असाल, कायदेशीर बाबींची योग्य पडताळणी करणे अत्यंत आवश्यक आहे. एखादे महत्त्वाचे कायदेशीर कागदपत्र दुर्लक्षित राहिल्यास भविष्यात मोठे आर्थिक आणि कायदेशीर नुकसान होऊ शकते.
येथे प्रॉपर्टी खरेदी करताना कोणती काळजी घ्यावी आणि कोणती कागदपत्रे तपासावीत, याविषयी कायदेशीर संदर्भांसह सविस्तर माहिती दिली आहे.
1. प्रॉपर्टी खरेदी करण्यापूर्वी घ्यायची महत्त्वाची काळजी (Essential Precautions Before Buying Property)
A. महारेरा नोंदणी तपासा (Verify MahaRERA Registration)
स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ (RERA) च्या कलम ३ नुसार, ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त जागा किंवा ८ पेक्षा जास्त सदनिका (Apartments) असलेल्या सर्व व्यावसायिक आणि निवासी प्रकल्पांची महारेरा (MahaRERA) कडे नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. महारेराच्या अधिकृत वेबसाईटवर प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक, प्रमोटरची माहिती आणि प्रकल्प पूर्ण होण्याची मुदत नेहमी तपासा.
B. (टायटल सर्च आणि जाहीर नोटीस (Title Search and Public Notice)
विक्रेत्याचा मालमत्तेवर पूर्ण कायदेशीर अधिकार आहे याची खात्री करण्यासाठी वकिलामार्फत मागील ३० वर्षांचा "टायटल सर्च" (Title Search) करून घ्या. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम ५४ नुसार, हस्तांतरणकर्त्याकडे स्पष्ट आणि निर्विवाद मालकी हक्क असल्यावरच खरेदी-विक्री कायदेशीर ठरते. व्यवहार निश्चित करण्यापूर्वी कोणत्याही हरकती मागवण्यासाठी वकिलामार्फत दोन स्थानिक वृत्तपत्रांमध्ये 'जाहीर नोटीस' (Public Notice) प्रसिद्ध करणे फायदेशीर ठरते.
2. पडताळून पाहण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे (Crucial Documents to Verify)
A. ७/१२ उतारा आणि मालमत्ता पत्रक (7/12 Extract & Property Card)
७/१२ उतारा: शहराबाहेरील जमिनीसाठी हा अत्यंत महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. यामध्ये मालकी हक्काचा इतिहास, जमिनीचा वापर (शेती/अकृषिक) आणि जमिनीवर असणारे कर्ज किंवा बोजा याची माहिती असते.
मालमत्ता पत्रक (Property Card): महानगरपालिका/नगरपालिका हद्दीतील मालमत्तांसाठी हे आवश्यक आहे. हे शहरी भागातील जमिनीचा मालकी हक्क प्रस्थापित करते.
हे दस्तऐवज **महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ (MLRC) अंतर्गत येतात.
B. निरंक प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate)
नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत (फॉर्म १५ किंवा १६) हे दिले जाते. मालमत्तेवर कोणतेही कायदेशीर किंवा आर्थिक दायित्व (उदा. गहाणखत किंवा न फेडलेले कर्ज) नाही, हे या प्रमाणपत्रावरून सिद्ध होते. किमान मागील १५ ते ३० वर्षांचे बोजाविरहित प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate) नक्की मिळवा.
C. मंजूर आराखडा आणि NA आदेश (Approved Sanction Plan & NA Order)
महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगररचना कायदा, १९६६ (MRTP Act) नुसार, शेतजमिनीचा वापर अकृषिक (NA) केल्याशिवाय त्यावर बांधकाम करणे बेकायदेशीर आहे.
अकृषिक आदेश (NA Order): जिल्हाधिकाऱ्यांनी सदर जमिनीचा वापर निवासी/व्यावसायिक कारणासाठी करण्यास परवानगी दिल्याचे हे प्रमाणपत्र असते.
मंजूर आराखडा (Sanctioned Plan): इमारतीचा आराखडा स्थानिक महानगरपालिका किंवा प्राधिकरणाकडून मंजूर केलेला असल्याची खात्री करा.
D. सुरुवात प्रमाणपत्र आणि भोगवटा प्रमाणपत्र [Commencement Certificate (CC) & Occupancy Certificate (OC)]
Commencement Certificate (CC): स्थानिक प्राधिकरणाकडून बांधकाम सुरू करण्यासाठी मिळालेली परवानगी.
भोगवटा प्रमाणपत्र (OC): मंजूर आराखड्यानुसार बांधकाम झाले असून ते राहण्यासाठी कायदेशीरदृष्ट्या योग्य असल्याचे हे प्रमाणपत्र आहे. OC नसलेला फ्लॅट खरेदी करणे म्हणजे ती इमारत अनधिकृत ठरू शकते आणि तिथे पाणी/वीज यांसारख्या नागरी सुविधा नाकारल्या जाऊ शकतात.
3. लक्षात ठेवण्यासारखे महत्त्वाचे कायदेशीर मुद्दे (Important Legal Frameworks to Remember)
खरेदीदार म्हणून तुमचे हक्क सुरक्षित ठेवण्यासाठी हे कायदे लक्षात ठेवा:
i. नोंदणी कायदा, १९०८ (कलम १७) / Registration Act, 1908 (Section 17): यानुसार खरेदी खत (Sale Deed) तयार झाल्यापासून चार महिन्यांच्या आत त्याची नोंदणी करणे सक्तीचे आहे. नोंदणी नसलेल्या खरेदी खताला न्यायालयात कोणताही कायदेशीर आधार नसतो.
ii. Maharashtra Stamp Act, 1958: मालमत्तेच्या व्यवहारांवर भरल्या जाणाऱ्या मुद्रांक शुल्काचे (Stamp Duty) नियमन करतो. दस्तऐवज न्यायालयात पुरावा म्हणून ग्राह्य धरण्यासाठी योग्य मुद्रांक शुल्क भरणे कायदेशीरदृष्ट्या आवश्यक आहे.
iii. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ (कलम ५५) / Transfer of Property Act, 1882 (Section 55): विक्रेत्याने मालमत्तेमधील किंवा स्वतःच्या मालकी हक्कामधील कोणतीही मोठी त्रुटी खरेदीदाराला सांगणे कायदेशीररित्या बंधनकारक आहे.
Check These 7 Legal Documents Before Buying
1. 7/12 Extract or Property Card (७/१२ उतारा किंवा मालमत्ता पत्रक) -
शहराबाहेरील जमिनीसाठी ७/१२ उतारा महत्त्वाचा आहे, ज्यावरून जमिनीचा प्रकार (शेती) आणि मालकी समजते. तर महानगरपालिका हद्दीतील मालमत्तांसाठी 'मालमत्ता पत्रक' (Property Card) मालकी हक्क निश्चित करते.
2. Title Search Report (टायटल सर्च रिपोर्ट) -
मालमत्तेवर कोणताही कायदेशीर वाद नाही आणि विक्रेत्याकडे पूर्ण मालकी हक्क आहे, याची खात्री करण्यासाठी वकिलामार्फत मागील ३० वर्षांचा 'टायटल सर्च रिपोर्ट' काढणे अत्यंत आवश्यक आहे.
3. Encumbrance Certificate - EC (निरंक / बोजाविरहित प्रमाणपत्र) -
मालमत्तेवर कोणतेही बँक कर्ज, गहाणखत किंवा इतर कोणतेही आर्थिक दायित्व (बोजा) प्रलंबित नाही, याचा हा कायदेशीर पुरावा असतो.
4. MahaRERA Registration Certificate (महारेरा नोंदणी प्रमाणपत्र) -
नवीन किंवा चालू असलेल्या (Under-construction) प्रकल्पामध्ये घर घेताना प्रकल्पाची महारेरा नोंदणी असणे सक्तीचे आहे. यावरून बिल्डरचा प्रकल्प अधिकृत असल्याची खात्री होते.
5. Approved Sanction Plan & NA Order (मंजूर आराखडा आणि NA आदेश) -
बांधकाम ज्या जागेवर होत आहे ती जागा 'अकृषिक' (NA) आहे आणि इमारतीचा आराखडा स्थानिक प्रशासनाने (उदा. महानगरपालिका) अधिकृतरीत्या मंजूर केला आहे हे तपासणे गरजेचे आहे.
6. Commencement and Occupancy Certificate (CC & OC) -
बांधकाम सुरू करण्याची अधिकृत परवानगी म्हणजे CC आणि बांधकाम पूर्ण होऊन ते कायदेशीररित्या राहण्यायोग्य (वापरासाठी सुरक्षित) झाले आहे याचे प्रमाणपत्र म्हणजे OC.
7. Original Sale Deed & Chain of Documents (मूळ खरेदी खत आणि इतर संबधित दस्तऐवज)
मालमत्ता यापूर्वी कोणा-कोणाकडे होती (Chain of ownership) याचे जुने करारनामे आणि सध्याच्या मालकाचे मूळ खरेदी खत (Sale Deed) तपासणे कायदेशीर व्यवहारासाठी अत्यंत महत्त्वाचे असते.
महाराष्ट्रामध्ये मालमत्ता खरेदी करताना अत्यंत सतर्क राहणे आवश्यक आहे. ७/१२ उतारा, OC आणि महारेरा नोंदणी तपासल्याशिवाय कधीही व्यवहार करू नका. व्यवहार कायदेशीररित्या सुरक्षित करण्यासाठी आणि खरेदी खत (Sale Deed) तयार करण्यासाठी एका निष्णात रिअल इस्टेट वकिलाचा सल्ला घेणे नेहमीच हिताचे ठरते.
Disclaimer: हा लेख महाराष्ट्रातील मालमत्ता कायद्यांबद्दल सामान्य जनजागृती करण्याच्या उद्देशाने लिहिला आहे. यातील माहितीला थेट कायदेशीर सल्ला समजू नये. प्रत्येक प्रॉपर्टीचा व्यवहार आणि त्यातील कागदपत्रे वेगळी असतात, त्यामुळे कोणताही आर्थिक निर्णय घेण्यापूर्वी वाचकांनी आमच्याशी किंवा त्यांच्या स्वतःच्या वकिलाशी संपर्क साधूनच पुढील कार्यवाही करावी.
No comments:
Post a Comment